De aanscherping van de leennormen voor hypotheken heeft koophuizen de afgelopen jaren per saldo niet minder bereikbaar gemaakt. De inkomensnormen werden strenger, maar door de lage rente en de bescheiden groei van inkomens kan er nu méér worden geleend dan voor de crisis, stelde De Nederlandsche Bank (DNB) donderdag.
De ruimte in het budget die huishoudens in 2018 hebben voor hypotheeklasten is voor de meeste inkomens ongeveer hetzelfde als in 2017. Dat schrijft het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) in het adviesrapport Financieringslastnormen 2018 dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vandaag aan de Tweede Kamer heeft aangeboden.
De financieringslastpercentages blijven redelijk stabiel. Dat komt onder meer doordat er weinig verandert aan de koopkracht en de hypotheekrente en de financieringslastpercentages over vier jaar gemiddeld worden.
Een loonstijging kan er echter voor zorgen dat huishoudens toch meer hypotheek kunnen krijgen. Dit geldt natuurlijk het meest voor hogere inkomens, die in euro’s het meeste erbij krijgen. Bij de verwachte gemiddelde loonstijging van 2,2 procent geldt dat voor inkomens vanaf ca. 45.000 euro.
Tweeverdieners zullen merken dat het tweede inkomen voor 70 procent mag worden meegeteld bij het bepalen van het toetsingsinkomen voor het financieringslastpercentage, dit jaar is dat nog voor 60 procent. Ook is de definitie voor zeer energiezuinige woningen verbreed, waardoor ook andere bouwwijzen voor een hogere hypotheek in aanmerking komen.
Hypotheeknormen 2018
De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies en met de overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten moeten ook betaalbaar blijven na het afsluiten van een hypotheek.
Voor het bepalen van de percentages voor 2018 heeft het Nibud onder meer rekening gehouden met het feit dat consumenten in 2018 een hypotheek mogen afsluiten tot maximaal 100 procent van de waarde van de koopwoning. Ook is de jaarlijkse beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5 procentpunt in de hoogste schijf meegenomen, in 2018 gaat deze van 50 naar 49,5 procent. Als het Nibud deze wijzigingen meeneemt en rekening houdt met een verwachte loonstijging van 2,2 procent blijkt dat voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro de leencapaciteit stabiel blijft.
Grotere leencapaciteit voor hogere inkomens
Voor hogere inkomens stijgt de leencapaciteit licht. Voor huishoudens waarvan het inkomen niet stijgt, is de maximale hypotheek volgend jaar gelijk of iets lager dan dit jaar. Vanwege de inflatie en de daarmee gepaard gaande hogere uitgaven aan bijvoorbeeld voeding is er voor deze groep minder ruimte voor de woonuitgaven.
Figuur: Verschillen maximale hypotheek 2017-2018 naar inkomen, inclusief en exclusief loonstijging.
Tweede inkomen bij tweeverdieners iets zwaarder meegeteld
Het Nibud adviseert in het rapport het tweede inkomen in 2018 iets zwaarder mee te laten tellen dan in 2017. Het verschil in besteedbaar inkomen tussen tweeverdieners en eenverdieners wordt elk jaar groter. Dit komt door verschillende fiscale regelingen die tot doel hebben de arbeidsparticipatie te verhogen. Deze regelingen worden stapsgewijs doorgevoerd, ook in de komende jaren. In 2016 heeft het Nibud voorgesteld om ook stapsgewijs het tweede inkomen meer te laten meetellen. Voor 2018 stelt het Nibud daarom voor om het financieringslastpercentage te gebruiken dat hoort bij het hoogste inkomen + 70 procent van het tweede inkomen. In 2017 bedraagt deze factor nog 60 procent.
Een hypotheek gaat lang mee
Bij het bepalen van de hypotheeknormen houdt het Nibud rekening met de lange termijn. De hypotheeklast moet nu en in de toekomst draagbaar blijven. Huishoudens moeten de hypotheek gedurende de gehele looptijd te kunnen betalen, ook als er bijvoorbeeld kinderen bij komen. De financieringslasttabellen houden rekening met gestandaardiseerde uitgavenpatronen en geven weer wat iemand objectief gezien zou moeten kunnen betalen, gezien het inkomen. Wat de hypotheekverstrekker maximaal zou mogen uitlenen volgens de tabellen is niet altijd passend bij iemands persoonlijke voorkeuren en bijbehorend uitgavenpatroon. Daarom is bij hypotheekverstrekking maatwerk altijd noodzakelijk.
In sommige gevallen kan er op verantwoorde wijze een hogere hypotheek verstrekt worden dan de tabellen aangeven. De
ministeriële Regeling hypothecair krediet biedt daarvoor ruimte. Wanneer het gaat om een bestendige situatie, kan de hypotheekverstrekker ervoor kiezen om in individuele gevallen af te wijken van de leennormen, mits dit gemotiveerd en onderbouwd wordt. Meer verstrekken zou bijvoorbeeld kunnen als er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensstijging op korte termijn of als iemand door oversluiten zijn hypotheeklasten kan verlagen.
Hogere lening voor meer energiezuinige woningen
Nieuw dit jaar is dat voor meer zeer energiezuinige woningen, die gegarandeerd geen gebouwgebonden energieverbruik meer hebben, 25.000 euro extra geleend kan worden. Alle woningen met een energie-index (EI) of een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) onder de 0 gaan hier nu onder vallen. Ook blijft het mogelijk voor andere energiezuinige woningen (voormalig A++-woningen) of voor het treffen van energiezuinige maatregelen een iets hogere hypotheek (maximaal 9.000 euro) te verstrekken.
Regeerakkoord
In het advies zijn de plannen van het nieuwe kabinet nog niet verwerkt. Het nieuwe kabinet wil de fiscale behandeling van hypotheek en eigen woning aanpassen, ook geeft het kabinet aan dat woningbezitters gecompenseerd zullen worden. Op dit moment is nog onduidelijk hoe en wanneer deze plannen precies worden doorgevoerd. In dit advies is het Nibud daarom uitgegaan van de huidige geldende regelgeving.
Achtergronden bij het rapport
Het rapport dat op 19 oktober 2017 aan de Tweede Kamer is aangeboden kunt u hieronder downloaden. Ook vindt u in de bijlage uitgewerkte voorbeelden voor een aantal huishoudens.
Bijlagen:
Voorbeelden maximale hypotheek
In de tabellen hieronder staan voor een aantal inkomens de maximale hypotheken weergegeven in 2017 en 2018. Hierbij is rekening gehouden met een verwachte gemiddelde loonstijging voor 2018 van 2,2 procent.
In tabel 2 hieronder staat de maximale hypotheek weergegeven in 2017 en 2018 bij een rente van 5 procent. Dit is de toetsrente die gehanteerd moet worden bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar.
Tweeverdieners
In de tabellen hieronder staan drie voorbeelden van de totale effecten op de maximale hypotheek van 2017 naar 2018 voor tweeverdieners, inclusief loonstijging. In tabel 4 staan die voorbeelden voor een hoger rentepercentage van 5 procent.
